Следует ли вам использовать подход «аренда/покупка (аренда с выкупом)» для
Следует ли вам использовать подход «аренда/покупка (аренда с выкупом)» для продажи/сдачи в аренду вашего дома ?
Сталкивались ли вы когда-нибудь с плохими арендаторами? Просроченные платежи? Пятна на ковре? Звонки поздно ночью по поводу остановленного туалета? Иногда быть арендодателем — неприятная игра, особенно если у вас хороший дом и плохие арендаторы.
Вы воспользовались преимуществами недавних низких процентных ставок и рефинансировали свой дом по максимуму? А как насчет кредита под залог собственного капитала или другой формы второй ипотеки? Знаете ли вы, с какой суммой вы можете уйти из заключительного стола после выплаты всех ипотечных кредитов и связанных с этим расходов, таких как комиссии риэлтора? Многие люди уходят с очень малым или вообще ни с чем. Некоторым даже приходится платить. Если этот сценарий применим к вам, возможно, имеет смысл отложить продажу вашего дома. Возможно, удастся создать положительный денежный поток и зафиксировать более высокую цену продажи с помощью договора аренды/покупки FSBO (для продажи владельцем).
Вот еще один сценарий: вы хотите продать свой собственный дом, но он не движется. так быстро, как вам хотелось бы (или так быстро, как «быстро говорящий» риэлтор, который убедил вас внести его в список). Вы думали об аренде его, чтобы покрыть платеж по ипотеке, но никто не хочет краткосрочную аренду, не зная, когда им придется съезжать. А что, если арендатор НЕ ВЫЕДЕТ, когда вы его продадите? Решением может стать договор аренды/покупки FSBO.
Итак, вы решаете оставить его пустым. Вы вносите два, три или даже четыре платежа по ипотеке. Ваша страховая компания аннулирует полис вашего домовладельца, потому что он был вакантным более 30 дней (это правда, они могут это сделать, поэтому прочтите ваш полис!). Вы не хотите сильно снижать цену, но вам нужно что-то сделать СЕЙЧАС! Вот решение FSBO – аренда с возможностью покупки или аренды/покупки (также называемая арендой с правом владения).
Что означает аренда/покупка дома FSBO?
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПОКУПКИ В АРЕНДУ = АРЕНДА/ ДОГОВОР ПОКУПКИ
В какой-то момент своей жизни вы снимали дом или квартиру, поэтому вам знаком договор аренды. Если вы когда-либо покупали или продавали дом, вы знакомы с предложением о покупке. Договор аренды/покупки представляет собой гибрид этих двух условий: договор аренды в сочетании с предложением о покупке (иногда называемым «ареной с выкупом» или «опционом», то есть правом покупки по согласованной цене).
Вот пример того, как работает аренда/покупка. Допустим, у вас есть дом стоимостью 100 000 долларов. «Текущая арендная плата» за этот дом на вашем рынке может составлять около 800 долларов в месяц. Договор аренды/покупки будет выглядеть следующим образом:
Срок аренды: два года. Ежемесячная арендная плата: 800 долларов США.
Цена покупки: 100 000 долларов США. bisyor Арендный кредит: 400 долларов США в месяц.
Обычно часть ежемесячной арендной платы составляет быть зачтено в стоимость дома. В приведенном выше примере начисляется 50% или 400 долларов США в месяц. Таким образом, если арендатор решит купить недвижимость через год (юристы называют это «использованием опциона на покупку»), он заплатит 100 000 долларов США – 4 800 долларов США = 95 200 долларов США. Если арендатор/покупатель не приобретет недвижимость, владелец удержит всю ежемесячную арендную плату. Самое приятное то, что 400 долларов в месяц считаются «рассмотрением опциона» IRS и не должны указываться в качестве дохода до тех пор, пока дом не будет продан или пока не истечет срок действия договора аренды/покупки!
Как видите, существует Аренда/покупка дает вам множество преимуществ, в том числе:
Немедленное освобождение от ипотечных платежей
Быстрое решение сценария «Хороший дом на медленном рынке»
Гарантированное отсутствие вакансий
Нет необходимости сильно снижать покупную цену
Налоговый вычет (поскольку для целей налогообложения недвижимость может рассматриваться как «аренда»)
ПОЧЕМУ МНЕ ПРОСТО НЕ ПРЕДОСТАВИТЬ ЕЕ АГЕНТУ ПО НЕДВИЖИМОСТИ?
Не помешает обратиться к агенту по недвижимости или брокеру. Однако большинство брокеров по недвижимости просто «перечисляют» вашу недвижимость. Это означает, что они вставляют его в компьютер с множественным листингом и ждут, когда его укусят. Первая проблема этого метода заключается в том, что в компьютере есть тысячи других домов, которые читают точно так же, как ваш. Если вы хотите БЫСТРО переехать, вам придется предложить что-то другое. Аренда/покупка – это нечто особенное, что делает ваш дом привлекательным.
Вторая проблема заключается в том, что большинство риэлторов не знают, что такое аренда/покупка, как она работает и как продавать такую сделку. Большинство риэлторов не будут участвовать в аренде/покупке, потому что они просто хотят более высокую плату (в конце концов, им нужно заработать достаточно денег, чтобы заплатить за эти большие рекламные объявления с их изображением!).
